Принципы и стандарты оценки

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Принципы и стандарты оценки

ЛНЭИ определяется как использование объектов оценки, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность объектов оценки.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты оценки в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке объектов оценки.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости объектов оценки и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта оценки принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта оценки, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта оценки с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка объектов оценки, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки объектов оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке объектов оценки – доходный, сравнения продаж и затратный.

Статьи по теме:

Жилищная политика Белгородской области
Белгородская область, образованная в 1954 году – одна из самых молодых в России. Она расположена на юго-западе Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа (ЦФО) Российской Федерации. Площадь области – 27 тысяч квадратных километров (0,2% от территории России). На юге и з ...

Зарубежный опыт
До 1 июля 2003 года Россия была одной из четырех стран мира и одной из двух стран Европы, где не действовала система ОСАГО. Страхование ответственности начало развиваться в 30-е годы XX века в связи с резким увеличением количества жертв автомобильных аварий на дорогах США и Европы. В настоящее вре ...

Финансовый потенциал страховой организации и механизм его формирования
Страховая организация на ряду с другими институтами (банками, биржами, инвестиционными фондами и др.) составляет органичный элемент финансовой системы общественного хозяйства. Принцип аккумулирования и последующего распределения значительных денежных потоков определяет состав и структуру капитала ...