Принципы и стандарты оценки

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Принципы и стандарты оценки

Остаточная продуктивность объекта оценки, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат – потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей – арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта оценки, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость объектов оценки.

Другими словами, любому типу объектов оценки соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта оценки, классов объектов оценки в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект оценки теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта оценки при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов оценки различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.

Для объектов оценки сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов оценки может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры объектов оценки (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта оценки необходимо учитывать принцип разделения элементов объектов оценки и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы объектов оценки и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Статьи по теме:

Валютное регулирование и валютный контроль
В законодательстве обычно различаются понятия «валютное регулирование» и «валютный контроль». Валютное регулирование — это деятельность государства, состоящая в регламентировании общественных отношений, связанных с валютой, порядка проведения операций с валютными ценностями посредством издания нор ...

Формирование рынка ценных бумаг в царской России
Рынок ценных бумаг в царской России развивался около 150 лет. Как и во всем мире, он взаимосвязан с эволюцией экономики и политики страны. За это время определились три периода: первый период - с 1769 по 1861 г. - время возникновения и становления рынка ценных бумаг, когда преимущественно происхо ...

Структура услуг, сопутствующих кредитному обслуживанию клиентов
В процессе кредитной деятельности банк, если сочтет это возможным и целесообразным, может обогащать данную деятельность в интересах клиентов и своих собственных, беря на себя некоторые дополнительные виды работ, перечисляемые ниже. - Открытие кредитной линии. - Кредитование с овердрафтом. - Кре ...