Затратный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Затратный подход и его методы

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий на дату оценки.

3. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.

Расчет стоимости воспроизводства строения.

Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимости воспроизводства строения.

Определение стоимости права собственности земельного

участка

Рыночная стоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»

Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:

– количественный метод;

– метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

– метод сравнительных единиц;

– метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

– накладные расходы и плановые накопления;

– затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

– прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденные расходы и др.

Статьи по теме:

Анализ кредитного портфеля
Основной задачей анализа является выявление зон повышенного риска, улучшение эффективности кредитных операций, обеспечение сбалансированности кредитной политики, направленной на получение максимальных доходов при оптимальном риске. В процессе анализа изучаются следующие данные: остатки ссудной з ...

Виды страхования автотранспорта
«Автокаско» Страхование автотранспорта подразделяется на страхование транспорта как имущества (совокупности устройств и механизмов) и страхование гражданской ответственности владельца транспортного средства как источника повышенной опасности. Страхование автотранспорта как имущества – «автокаско ...

Виды кредитных рисков и особенности управления ими
Кредитный риск, или риск невозврата долга, в одинаковой степени относится как к банкам, так и к их клиентам и может быть разделен на: - промышленный (связанный с вероятностью спада производства или спроса на продукцию определенной отрасли); - риск урегулирования и поставок (обусловленный невыпол ...