Затратный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Затратный подход и его методы

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости. В его основе лежит принцип замещения, согласно которому инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта.

Затратный подход показывает оценку стоимости воспроизводства объекта, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Проведение оценки объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий на дату оценки.

3. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости.

Расчет стоимости воспроизводства строения.

Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной стоимости воспроизводства строения.

Определение стоимости права собственности земельного

участка

Рыночная стоимость земельного участка, приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемого объекта, в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»

Определение стоимости воспроизводства объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета стоимости строительства зданий и сооружений:

– количественный метод;

– метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ;

– метод сравнительных единиц;

– метод объектов-аналогов.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применяется метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определяется по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970–1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

В Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема и т.д.) для различных типовых зданий и сооружений. Нормативы, включенные в УПВС, составлены в ценах 1969 года и учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе:

– накладные расходы и плановые накопления;

– затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

– прочие затраты, за вычетом возвратных сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, учтены затраты на непредвиденные расходы и др.

Статьи по теме:

Организационная структура рынка ценных бумаг
Структуру рынка ценных бумаг составляют: • субъекты (участники) рынка; • информационно-правовая инфраструктура; • ценные бумаги различного вида как рыночный товар; • организационно-экономический механизм функционирования рынка. К участникам рынка ценных бумаг относят юридические и физические ...

Классификация облигаций, выпускаемых эмитентом
Основными видами облигаций являются краткосрочные дисконтные облигации и долгосрочные купонные облигации. Но поскольку существует большое разнообразие облигаций, попробуем классифицировать их по ряду признаков. Чтобы дать развернутую классификацию облигаций, используем не только пока еще небольшой ...

Страхование как защита от непредвиденных ситуаций
Страхование - важнейший элемент общей культуры человека. Если каждый человек страхует свое жилье, свой бизнес, здоровье и жизнь, то он предусмотрителен относительно будущего своей семьи, коллег и самого себя, он смотрит в завтрашний день, обеспечивая его сегодня. Посредством страхования человек ре ...