Сравнительный подход и его методы

Информация » Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования » Сравнительный подход и его методы

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

– изучение рынка цен сделок (за неимением таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

– сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

– анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

– корректировка цен продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Применение регрессионного анализа в сравнительном подходе позволяет выявить зависимость стоимости объекта от основных ценообразующих факторов. Метод дает возможность построения статистической модели, описывающую количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов для которых известна рыночная ценовая информация. Набор цен аналогов рассматривается как выборка из генеральной совокупности, а их среднее выступает в роли выборочной оценки математического ожидания. Последнее понимается как наиболее вероятное значение цены объектов такого типа в предположении о нормальности ее распределения. Для задач оценки рыночной стоимости объекта рассмотрено применение классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов.

Модель имеет следующий алгоритм расчета: при выборке из n известных значений цен объектов-аналогов y1, y2, …yn, при выделенных k характеристиках объекта недвижимости, влияющих на результирующее значение стоимости, численные значения которых обозначим xi1, xi2,…, xik, для объектов-аналогов и xo1, xo2,…, xok – для объекта оценки, линейная модель регрессии имеет следующий вид:

(6)

где i = 1, …, n

Построение регрессионной модели и расчет искомого значения автоматизирован в электронной таблице Excel. Чтобы установить, соответствует ли математическая модель, выражающая зависимость между Y и X, экспериментальным данным необходимо оценить значимость уравнения регрессии с помощью статистики F-критерия Фишера и t-критерия Стюдента, алгоритм нахождения которых заложен в таблице Excel. Расчетное значение этих двух критериев, полученное в результате вывода результатов регрессионной модели, сравнивается с табличным значением, рассчитанным со статистической надежностью 95%. При Fрасч>Fтабл уравнение регрессии считается значимым, при /t/расч>tкрит значимость большинства регрессионных коэффициентов подтверждается.

Статьи по теме:

Основные подходы к оптимизации системы ОСАГО
Использование модели мотивации водителя к безаварийной езде – система «бонус-малус» (далее - СБМ). По определению, компания использует СБМ, если: Полисы, принадлежащие данной тарифной группе могут быть разделены на конечное число классов, которые обозначаются через Сi или же просто i (i=1 .s), т ...

Подготовка к заключению договора, порядок погашения кредита и уплаты процентов
Как только Кредитный комитет одобрил заявку на кредит, должны быть выполнены следующие требования [45]: 1. Открыт счет кредита (операционный счет, если применимо). 2. Информация о клиенте и кредите внесена в основную систему Банка. 3. Заполнен кредитный файл по клиенту. 4. Все кредитные соглаш ...

Риски, возникающие при осуществлении сделок РЕПО
Следствием особой природы срочного рынка является высокая степень риска, присущая проводимым на нем операциям. Рискованность срочных сделок связана с уровнем ценовых колебаний на рынке базисного актива, сложностью долгосрочного ценового прогнозирования, отсутствием достоверной информации о финансо ...