Кредитование и новая архитектура финансирования девелоперских проектов

Информация » Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости » Кредитование и новая архитектура финансирования девелоперских проектов

Сравнивая банковское кредитование и финансирование с помощью ЗПИФН, необходимо заострить внимание на следующих моментах.

1. Разная природа формирования капитала. Показатель доходности капитала банка заранее оговорен в кредитном договоре и, как правило, имеет обеспечение. Инвестиции, привлекаемые посредством выпуска и реализации паев, более долгосрочные (по сравнению с кредитными ресурсами), а отсутствие ежемесячных выплат оказывает меньшую нагрузку на оперативный бюджет. Однако финансирование с помощью ЗПИФН менее выгодно в плане получения сверхприбыли. Девелоперы вынуждены довольствоваться средней нормой доходности, оставляя пайщикам большую часть прибыли. Вообще формирование фонда подчас является проверкой на прочность многих, казалось бы, блестящих инвестиционных идей. Коллективное инвестирование, а именно инвестирование собственных средств пайщиками, а не средств акционеров банка менеджерами, — это лучший дополнительный стимул для всестороннего изучения проекта.

2. Различия систем оценки рисков. Система оценки рисков, принятая в коммерческих банках, основана на методах исторического моделирования. Основной метод управления рисками — резервирование, кроме того, объектом оценки и управления может выступать не конкретно проект, а сама девелоперская компания, и риски, которые принимает банк, связаны не только с проектом, но и в первую очередь с операционной деятельностью девелопера, а это больший объем информации, больше переменных, учитываемых факторов в процессе анализа, большая вероятность ошибок. В случае с ЗПИФН кредитный риск диверсифицирован за счет самой структуры фонда, а система оценки рисков инвестора основана больше на изучении финансируемого проекта, хотя, безусловно, инвестор анализирует и деятельность девелопера (его опыт, возможности и желание реализовать проект). В сегодняшних условиях качественная оценка портфеля инвестиционных проектов девелоперских компаний является первоочередной задачей в процессе восстановления доверия инвесторов к компаниям строительной отрасли.

3. Управление рисками проекта вследствие реинвестирования прибыли с помощью моделирования системы налогообложения ЗПИФН. Дополнительные ресурсы, генерируемые в процессе реализации проекта за счет планирования налоговой политики, являются важным фактором выполнения бюджета проекта и служат инструментом управления и защиты от валютного риска (в части недофинансирования вследствие изменения курсов иностранных валют в случае вложения в объекты зарубежной недвижимости) и проектного риска (в случае изменения расходной части бюджета проекта в сторону увеличения).

4. Наличие специфического риска (децентрализованного контроля). При финансировании проектов, связанных с зарубежной недвижимостью (в особенности когда такого рода проект реализуется впервые), в работе отечественных ЗПИФН возникают определенные сложности. Наличие контролирующих органов (специализированного депозитария, ФСФР, управляющей компании) повышает проектные риски, связанные с увеличением срока реализации проекта и обусловленные необходимостью согласования условий реализации проекта (договорной базы, бюджета и т.п.) со всеми контролирующими органами, что не всегда возможно. Различия в законодательствах иностранных государств и действующем законодательстве РФ подчас являются неразрешимой проблемой на пути реализации проекта.

5. Различное соотношение предельного уровня потерь и максимальной доходности проекта. Для банковского кредита потери, как правило, ограничены реальной стоимостью обеспечения, а также условиями и практикой востребования заложенного имущества. Действующее законодательство РФ теоретически более качественно защищает интересы кредитора — кредитной организации, чем интересы пайщиков ЗПИФН. Аналогична ситуация в отношении уровня дохода на вложенные средства. Для банка он ограничен процентной ставкой, для ЗПИФН нет ограничений, что, с одной стороны, отпугивает консервативных инвесторов, а с другой — дает дополнительный стимул для инвесторов, готовых идти на повышенные риски.

Статьи по теме:

Характеристика предприятия, его маркетинговая деятельность
Полное наименование банка: на русском языке - Закрытое акционерное общество «Белорусский Банк Малого Бизнеса», на белорусском языке - Закрытае акцыянернае таварыства «Беларускi Банк Малога Бiзнесу». Банк имеет следующее местонахождение (почтовый и юридический адрес): Республика Беларусь, 220012, ...

Анализ рынка страхования финансовых рисков в РФ
Рост внешнеторгового оборота и бум кредитования порождают спрос на страхование финансовых рисков. Однако дороговизна и специфичность услуги, а также "схемная" репутация этого сегмента рынка сдерживают его развитие. Cтрахование финансовых рисков долго оставалось на периферии отечественно ...

Сущность безналичных расчетов
Расчеты (расчетные отношения), как правило, сопровождают процесс обмена товарами, работами, услугами. Однако это не означает, что они носят лишь зависимый характер, напротив, они существуют самостоятельно и во многих случаях вообще не связаны с товарным рынком. Расчеты подразделяются на наличные ...